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        三四線停水!開發商集體“卷款”要逃!
        2018-7-31 14:08:00 鳳凰科技 閱讀量(9752)

        1地王燙手

        7月13日,杭州“必貴遠”項目的基坑塌了,事故現場業內人士相對無語,這么多年沒有遇到過這么趕工的。給你一個“五星期的家”的順口溜,順帶也牽出了宇宙最大房企下半年拼了命搶現金流保命的現實。

        連村口愛看段子的大爺都笑談:““必貴遠”跑這么快,原來兜里也不寬裕啊。”

        前些天,一個搞地產融資十年的老油條抽著煙,滿臉愁容的說:“拿錢的渠道都被封了,兩年前借錢加杠桿拍地王的風光已經絕跡了,現在是自己的真金白銀往外掏,今年這情況,傻×才會碰碰地王,保命要緊。”

        我不服氣,反問他:“前幾天漯河、周口的地王咋說?”


        他神秘兮兮的回了句:“去庫存已經不提,三四線的水也要停。”

        地王,曾經的炙手可熱,轉眼變成燙手的山芋。

        2015年,上海火車站北廣場地塊,被金融街置業以88.15億元總價收入囊中,資金多來自信托產品融資,每天的資金成本都在上千萬。如今三年過去了,仍未拿到預售證,要不是安邦用保險資金為其輸血8個億,恐怕難過了。

        不過真正救金融街的還是福建人融信,2016年8月17日,就在金融街地塊附近一公里,融信把樓面地價刷新到了將近15萬/平。

        地王還需地王救,沒了地王要站崗。

        2018年下半年的天臺之上,除了擠得水泄不通的股民、球迷和幣圈礦工,其實還有一群大腹便便的地產托斯拉卡在其中,等著別人來抬轎子。

        前些天吃飯,鄭州一個國企的地產老板說:“節奏很重要,地產是有周期的,這次會很漫長,而且我預計靴子落地很快就要來了。”

        苦日子來臨,早上岸的心里都門清,哪些拖著不動的總喜歡犟幾句。

        主動去地產化、壯士斷腕的海航老板王先生也曾經在今年4月份對《中國經濟周刊》的記者抱怨:“做企業很難,好也不行,壞也不行。好,有人來搶你,壞,有人來害你。如果別有用心的人來害你、搶你。你給還是不給?你告訴我怎么辦?”

        世道打爆你,不需要理由,地產這盤棋究竟該怎么下,需要看風向。

        2

        “卷款”造車

        正是因為看清了風向,擅長踩國運節奏的恒大愛馬仕哥便火急火燎的投下67.46億港元重金,成為賈躍亭法拉第未來汽車的最大股東。

        當國家不鼓勵大量資金存在于房地產行業時,愛馬仕哥嗅覺靈敏的感受到了官方對于新能源汽車行業的溫暖。

        “三去一補一降”中的“三去”(去產能、去庫存、去杠桿)已經進入收尾階段,“一補一降”(補短板、降成本)已經閃亮登場了。愛馬仕哥二話不說:新能源汽車,干!就像他在2012年聞到城市化要加速,拼了命拿地一樣。這一次,他依然很篤定。

        其實,不只愛馬仕哥,在特色經濟的場子里,同樣有著敏銳嗅覺的寶能、某幸福、萬達、碧桂園都在用真金白銀搶著未來的蛋糕。

        寶能曾膽大包天舉了董大姐的牌,被一紙狀子告到了上面。證監會主席劉士余直接在中國證券投資基金業協會第二屆會員代表大會上開懟:“希望資產管理人,不當奢淫無度的土豪、不做興風作浪的妖精、不做坑民害民的害人精。”

        被敲打的絕不只是門外的野蠻人,還有正在死扛等后門的地產資本。在貿易戰最慘烈的時候,依然保持高壓的現實下,“去地產化”越來越多的成為行動。就像地產商集體“卷款”造車,成為“去地產化”表決心的新“大躍進”。

        我們看到萬達和格力領投的銀隆;華夏幸福的王老板簽收長城花冠;寶能新能源汽車與奇瑞的擁抱,還有碧桂園半推半就的新能源汽車產業科技小鎮。

        一場“建房不如造車”的運動,似乎雷聲不小。

        有機構預測: 汽車市場尤其是新能源車市場,正以50%的符合年增長率飛速擴張。 2017年,中國新能源車銷量達到73萬輛,消化全球一半左右的新能源車推廣量。現在眾地產商一拍大腿,一致認為這可能又是一個“大金山”。

        每每地產殘喘之年,總會有諸多轉型之路探頭冒出。從尸體還有余溫的無錫光伏;到前幾年的通訊行業和稀土挖礦潮,再到現在的新能源汽車潮,實業三年成紅海是歷史呈現的基本現實。這一次也不會例外。

        軟著陸成功的王老板說:“每個企業都想在行業天花板來臨之前,順利找到新的未來行業做承接,但真正能做到了鳳毛麟角。”

        時代拋棄誰,從來不打招呼。

        3

        生死逃亡

        2018年7月13日,貴州城投凱宏資產計劃再爆逾期,這是國開行結構性結束棚改放水后的首例棚改資管違約。

        這代表著什么呢?

        三四線棚改正在迎來一次大洗牌。從以前一刀切“放水”,現在變成了有條件才能上、有多大能力干多大事。這就造成直接抽掉了三四線瘋狂的基礎,有些沒有基本面的亂漲的地級市很有可能未來將經歷長周期的冰凍時代。


        自由流動的是錢,長期冰凍的將會計提個人壞賬準備。

        大家都說房地產是池子,那三四線的房地產池子是什么呢?其實就是消滅貨幣(流動性)的絕佳標的。

        但這個過程對于操盤者來說是有意義的:農民工又上崗增收了、三四線的財政收入大大增加了(2018年上半年近2萬億的土地收入)、鄉鎮實現了路通、網通、除了不在棚改之列有存款的三四線小白領,其他大家都開心了。

        當棚改收權、三四五線開始五年限售時,已經名牌宣告去庫存結束了。有人說,三四線漲的那么猛,是不是會對一二線有“反噬”?重新造成一二線價值重估?漲的壓力會不會大于降的壓力?

        不,依然穩字當頭。

        一波劣質資產的補漲之后,會迎來優質資產繼續高位沖高嗎?不會。整個盤子價值的重估一定是由龍頭帶動的,高階決定低階資產。


        目前,待在房地產的資本現在已經成了人人喊打的“過街老鼠”。“不務正業”“誤我國運”的吐沫星子每天都滿天飛。

        海航和萬達的王老板都是有覺悟的,斷臂自救的神操作,將那些猶豫不決、反應慢的早早的甩在了身后。一場資本尋找新標的物的“跑路”開始。未來,不僅僅是海航、萬達,還會有更多的企業逐漸退出房地產市場,他們只是走在了前面。

        愛馬仕哥一轉身砸下67億成了著名的實業家,名利雙收。

        前文已經說過,“三去”之后是“一補一降”,現在到了“補短板、降成本”的時候了。我們有哪些短板?我們的那些成本過高?

        6月24日的定向降準和最新國常會定向積極的財政政策已經是名牌操作。給誰定向降準?又降低誰的融資成本?董大姐要去搞芯片、門口的野蠻人要去弄新能源,都是滿滿一副民族資本家的微笑。

        起高樓、宴賓客,現在換桌布準備開下一桌,宴席轉換間,爆雷之年已經不聲不響的站了出來。

        都想華麗轉身,賬該咋算?

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